改善性住房換購稅費(fèi)減免

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個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

降低購買首套住房首付比例和貸款利率

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日召開企業(yè)座談會(huì)。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹強(qiáng)調(diào)，要求穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)，并明確提到以下幾個(gè)政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費(fèi)減免；個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付；要深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，希望建筑企業(yè)和房企積極參與保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

在此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)中，個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施吸引了眾多關(guān)注。什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？未來，這一政策的實(shí)施，會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

“認(rèn)房”，是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會(huì)參考擬購房人在擬購房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。

此前一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱情形時(shí)，出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，被認(rèn)為是從市場預(yù)期和實(shí)際購買力兩方面，對(duì)市場有降溫的作用。因此，此前各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實(shí)際運(yùn)行的不同，對(duì)首套、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。

例如，按照北京的規(guī)定，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在給市場預(yù)期降溫的同時(shí)，反過來也提升了換房人的首付門檻。如果購房人要改善住房需求，在賣一套買一套的情況下，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首付比例為35%，而“認(rèn)房又認(rèn)貸”首付比例則變成了60%，這樣一來就增加了換房的難度。

因此，個(gè)人貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一方面會(huì)促進(jìn)剛需和改善群體實(shí)現(xiàn)住房需求，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。同時(shí)，改善群體賣掉二手房后購買新房，也促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。而從整體看，會(huì)帶動(dòng)新房市場銷售改善，房企回款加快。

此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表態(tài)，是繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對(duì)于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容的最新表態(tài)。相關(guān)專家表示，此舉將有效提振當(dāng)前市場的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

縱深

下半年樓市如何走

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，各地因城施策，陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)約380次。各地優(yōu)化調(diào)控政策有什么特點(diǎn)？下半年房地產(chǎn)市場走勢如何？

樓市調(diào)控多點(diǎn)發(fā)力

今年以來，切實(shí)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的主要內(nèi)容。一方面，多部門進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度；另一方面，需求端側(cè)重降低購房成本，各地在房貸利率調(diào)整、公積金支持政策、二手房服務(wù)簡化、優(yōu)化限購、購房補(bǔ)貼等方面精準(zhǔn)施策。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全國已有超40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。今年以來，洛陽、青島等10余個(gè)城市通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等方式放松了信貸政策，以期帶動(dòng)房地產(chǎn)市場向上健康發(fā)展。從住房公積金政策來看，今年以來已有超百個(gè)地方出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過盤活公積金進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求釋放。

總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。從需求結(jié)構(gòu)來看，上半年改善性住房需求仍為市場重要支撐，多個(gè)城市中高總價(jià)段成交套數(shù)占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產(chǎn)品成交套數(shù)增長較快，市場保持一定活躍度。對(duì)比來看，上半年二手房市場活躍度好于新房，二季度市場預(yù)期同步減弱。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，未來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)逐步回到合理水平。

政策將進(jìn)一步優(yōu)化

標(biāo)普信評(píng)報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經(jīng)濟(jì)、人均收入水平和居民對(duì)未來預(yù)期的改善?！爸挥挟?dāng)居民的就業(yè)和收入能夠?qū)彿科鸬綄?shí)質(zhì)性支撐作用，紓困政策才能真正起效?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。“除了各種政策不斷推動(dòng)樓市回穩(wěn)向好外，還需要形成良好的市場預(yù)期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說。張波預(yù)計(jì)，下半年，房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)一步優(yōu)化，熱點(diǎn)城市限購放松相關(guān)政策出臺(tái)的概率可能進(jìn)一步增大，同時(shí)房貸政策方面有望加大對(duì)改善性需求的傾斜力度。據(jù)央視新聞客戶端、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等

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