來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者|張雪華

頭圖來源|視覺中國

(資料圖片)

編者按

因燒烤出圈的淄博，讓山東省中部的三線小城市被關(guān)注，“好客山東”形象更加立體與生動(dòng)。除了備受關(guān)注的濟(jì)南與青島之外，淄博等山東省內(nèi)其他城市商業(yè)發(fā)展情況如何？贏商網(wǎng)獨(dú)家策劃“山東城市商業(yè)觀察”系列報(bào)道，呈現(xiàn)山東城市商業(yè)最新面貌。

提起山東，大家都知道的是海濱城市青島、省會(huì)濟(jì)南，像濰坊等二三線城市則了解甚少。濰坊自1984年連續(xù)舉辦了近40年的濰坊國際風(fēng)箏節(jié)，讓中國鳶都走向世界，因此便有了“世界濰坊”的美譽(yù)。

濰坊市位于山東省中部，東臨青島，西接淄博，與省會(huì)濟(jì)南一市之隔。濰坊工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，2022年濰坊市經(jīng)濟(jì)總量7306億元，在山東省GDP排名第四。

近幾年，濰坊城市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化水平不斷提升，已經(jīng)躋身二線城市，并肩濟(jì)南、煙臺(tái)。2001年濰坊世紀(jì)泰華廣場開業(yè)，成為濰坊第一座現(xiàn)代化的購物中心，由是開啟濰坊商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

之后的二十余年里，濰坊商業(yè)形成了成熟市級(jí)商圈、區(qū)域商圈共12個(gè)，商業(yè)數(shù)目增至39個(gè)，商業(yè)體量達(dá)186.8萬方……

濰坊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

扎堆立足

中檔及大眾化項(xiàng)目是主流

濰坊市轄4區(qū)6市2縣，包括：濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)，青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市，昌樂縣、臨朐縣。

據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，濰坊市當(dāng)前在營購物中心以及獨(dú)立百貨（商業(yè)建筑面積≥3萬方）數(shù)量32 個(gè)，商業(yè)體量184.8萬方。四個(gè)中心城區(qū)分布了14座商業(yè)，占濰坊市商業(yè)（商業(yè)建筑面積≥3萬方）總數(shù)的44%，其中奎文區(qū)以9座商業(yè)排名榜首，其次是濰城區(qū)，以4座商業(yè)位居第二。

奎文區(qū) 位于濰坊中部，是市政機(jī)關(guān)所在地，全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。奎文區(qū)的百貨大樓商圈是濰坊唯一一個(gè)市級(jí)商圈，由濰坊中百大廈 （勝利西 街店）等5座商業(yè)組成 ，其中比較有代表性的是濰坊中百大廈，它是濰坊目前檔次最高的商業(yè)項(xiàng)目，定位為中高檔獨(dú)立百貨，該項(xiàng)目多元豐富的品牌組合，契合了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 百貨大樓商圈 還有頗受濰坊人 青睞的濰坊世紀(jì)泰華廣場 ，該項(xiàng)目幾經(jīng)擴(kuò)容，現(xiàn)在已經(jīng)升 級(jí)為由濰坊世紀(jì)泰華廣場、濰坊泰華城假日廣場、濰坊泰華城新天地組成的“泰華城”——濰坊 市最大的城市 綜合體。

除了百貨大樓商圈，在中心城區(qū)還有多個(gè)興起時(shí)間稍晚的傳統(tǒng)區(qū)域商圈：新華路商圈，萬達(dá)商圈，福壽東街商圈；近幾年還新興起了坊子泰華城商圈和健康東街商圈，5個(gè)商圈開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目有10座。

濰坊商業(yè)表現(xiàn)出明顯的無高檔商業(yè)、少中高檔商業(yè)，多中檔和大眾化項(xiàng)目的特點(diǎn)。目前，中高檔商業(yè)只有濰坊中百大 廈（勝利西街店） 1個(gè)、以山東濰坊萬達(dá)廣場、濰坊市及泰華廣場為代表的中檔商業(yè)14個(gè)、 以濰坊印象匯為代表的大眾化商業(yè)17個(gè)。

一半以上（8個(gè)）的中檔和中高檔商業(yè)都布局在奎文區(qū)等人口密度大、生活配套完善的中心城區(qū)，而大眾化項(xiàng)目多選址在其余各轄區(qū)的成熟商圈，體量集中在13萬方上下。

濰坊中百大廈（勝利西街店）基于中高檔定位，引進(jìn)COACH、MICHAEL KORS、天梭、浪琴等零售品牌；雅詩蘭黛、Dior、歐舒丹、LANCOME、資生堂、嬌韻詩等美妝護(hù)理品牌，其中不少是城市首店品牌，滿足城市部分中高端消費(fèi)需求。

商業(yè)持續(xù)增長

未來2年新增體量超71萬方

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已知未來兩年將新增購物中心7個(gè)，總增量約71.6萬方。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，成熟的區(qū)域仍是新玩家進(jìn)入市場的首選地，奎文區(qū)和濰城區(qū)2個(gè)中心主城區(qū)占據(jù)新增商業(yè)體量超三分之二。其中，奎文區(qū)未來商業(yè)增量達(dá)30萬方，位列轄區(qū)第一，將新增濰坊高新吾悅廣場和濰坊新辰里購物中心兩座大型商業(yè)；濰城區(qū)商業(yè)增量也比較可觀，未來兩年預(yù)計(jì)新增商業(yè)體量25萬方。

隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)的單經(jīng)濟(jì)中心格局逐漸被打破。城市被劃分成若干個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域都有自己的商業(yè)、生活中心。此時(shí)，單一經(jīng)濟(jì)中心，顯然不能夠滿足整個(gè)城市的生活?yuàn)蕵沸枨?。城市各個(gè)區(qū)域也需要 有能夠滿足板塊生活要求，并且能夠帶動(dòng)發(fā)展的商業(yè)中心。

放眼整個(gè)濰坊市，中心城區(qū)之外的6市2縣轄區(qū)內(nèi)，也在城市化進(jìn)程中逐漸形成區(qū)域商圈氛圍。贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，壽光市在營商業(yè)5座，已具規(guī)模的商圈是以濰坊壽光萬達(dá)廣場和濰坊全福元商廈為核心的學(xué)院路商圈。青州市當(dāng)前有3個(gè)商圈，4座商業(yè)，其中較早入局的商業(yè)則是2005年魯商集團(tuán)打造的濰坊銀座商城。

區(qū)域商圈氛圍漸成氣候的同時(shí)，區(qū)域商業(yè)的數(shù)目也在持續(xù)增長，今年，安丘市預(yù)計(jì)新增安丘宏帆廣場和濰坊安丘世貿(mào)恒太城兩座商業(yè)，體量共計(jì)12.2萬方。

商業(yè)品牌觀察：

本土“根深蒂固”，外來者扎根難

?? 通過研究濰坊商業(yè)數(shù)據(jù)之后， 我們發(fā)現(xiàn)， 本地開發(fā)商濰百集團(tuán)和世紀(jì)泰華集團(tuán)的項(xiàng)目布店密集，濰百集團(tuán)在9個(gè)行政區(qū)里都有布店，中百大廈、谷德茂等都是其打造的商業(yè)品 牌； 而世紀(jì)泰華 集團(tuán)項(xiàng)目集中布局在中心城區(qū)奎文區(qū)和坊子區(qū)，同時(shí)也在其余轄區(qū)探索生 存之道，于2010年和2014年先后在安丘市和青州市開出安丘泰華城和青州泰華城項(xiàng)目。

我們還觀察到，本地開發(fā)商全福元集團(tuán)也有不少連鎖項(xiàng)目，以中小體量的獨(dú)立百貨為主，商業(yè)項(xiàng)目主要分布在壽光市、昌樂縣等區(qū)域。

值得一提的是，這些濰坊本土開發(fā)商沒有滿足于濰坊的商業(yè)市場，他們的商業(yè)版圖都已擴(kuò)張到相鄰區(qū)市，發(fā)展成為跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的連鎖商業(yè)。中百大廈背后的濰坊百貨集團(tuán)旗下?lián)碛屑褬芳?、中百超市、佳樂家Family、中百便利、佳樂家Top會(huì)員店、中百大廈、益家園、谷德廣場、谷德茂、谷德錦、中百奧萊等品牌，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，濰百集團(tuán)2021年全年實(shí)現(xiàn)銷售202.18億元，營業(yè)場所700余處，從業(yè)人員3萬余人，已經(jīng)建立起了遍布濰坊城鄉(xiāng)及青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、泰安、濱州、淄博、日照等地區(qū)的門店網(wǎng)絡(luò)。

?? 外來開發(fā)商中，萬達(dá)表現(xiàn)突出。 從2014年奎文區(qū)山東濰坊萬達(dá)廣場開始，每隔4年就有一個(gè)萬達(dá)廣場面市，到今年，濰坊已經(jīng)有三座萬達(dá)廣場。第一座萬達(dá)廣場開業(yè)之后，萬達(dá)廣 場的布局偏向在遠(yuǎn)離濰坊主城的壽光市和臨朐縣，正因?yàn)槿f達(dá)廣場的進(jìn)入，推動(dòng)了各自所在區(qū)域商圈的形成。

對(duì)比上期淄博商業(yè)，山東本土品牌銀座集團(tuán)在濰坊布局的數(shù)量少了很多，僅有4座銀座商城，除了奎文區(qū)的濰坊銀座商城，在縣級(jí)市的銀座都是小體量的百貨。

濰坊經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，對(duì)比之下，商業(yè)的發(fā)展的腳步似乎不夠快。當(dāng)前高端商業(yè)還是空白狀態(tài)，中高端商業(yè)數(shù)量不足，商業(yè)活力有很大的激發(fā)潛力?？深A(yù)見的未來，外來開發(fā)商品牌如吾悅廣場、宏帆廣場等開業(yè)之后，革新城市的商業(yè)格局，也將為濰坊人民帶來新穎、豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

瑞幸變大，“星巴克”化？

隨著標(biāo)志性的萬店開業(yè)，

瑞幸?guī)砹岁P(guān)于場景和業(yè)態(tài)的新成果，

也再一次陷入品牌比較的爭議里。

贏商探員在廈門中山路步行街的No.10000店現(xiàn)場，

卻發(fā)現(xiàn)了新的答案。

關(guān)鍵詞