金融投資網(wǎng)記者 林珂

房地產(chǎn)行業(yè)還在震蕩探底過程當中，進入5月樓市再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷。在樓市未能延續(xù)回升背景下，多地購房政策優(yōu)化力度加大，同時業(yè)內(nèi)預(yù)計新政策也將陸續(xù)出臺。在行業(yè)人士看來，房地產(chǎn)銷售市場正走向觸底回升，下半年有望迎來持續(xù)復(fù)蘇，但還需等待更多信號來確認。

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單月銷售繼續(xù)回落

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，2023年5月百強房企全口徑銷售金額5492億元，同比增長5.3%，環(huán)比下滑14.5%，全口徑面積2952萬方，同比下滑23%，環(huán)比下滑9.4%。累計來看，1-5月累計銷售金額28548億元，同比增長8.2%，累計銷售面積16084萬方，同比下滑9%。5月樓市成色欠佳，重點30城住宅成交面積環(huán)比下滑8%，同比增長22%，其中一線成交環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均。有分析指出，在銷售數(shù)據(jù)不佳的情況下，預(yù)計6月份會有新的政策出臺，而且部分政策工具可能超出過去的常規(guī)工具范疇。

“若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升?！碧祜L(fēng)證券分析師劉清海指出，從4-5月銷售表現(xiàn)看，基本面復(fù)蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數(shù)據(jù)邊際減弱或?qū)ν票P節(jié)奏形成負向反饋，單月銷售繼續(xù)回落。我們認為，基本面表現(xiàn)與政策之間具備相互作用，政策是打破地產(chǎn)“銷售-投資-開工”負反饋、呵護市場預(yù)期、確保經(jīng)濟穩(wěn)定的前提，基本面對政策的響應(yīng)程度也會影響政策力度。故若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側(cè)寬松路徑可能包括首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。

隨著快速政策持續(xù)，市場需求有望得到釋放。安信證券分析師蘇多永認為，2023年以來，多省市持續(xù)出臺地產(chǎn)銷售端寬松政策，包括調(diào)整公積金政策、調(diào)整首付款比例、優(yōu)化限購政策等。根據(jù)統(tǒng)計，目前已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市對限購政策進行了優(yōu)化，采取“一區(qū)一策”、“因區(qū)施策”等，對于購買力旺盛的住宅區(qū)域，繼續(xù)執(zhí)行限購政策，而對于一些成交量冷淡、購買力偏弱的區(qū)域，逐步放開限購政策。目前，一線城市、新一線城市存在地產(chǎn)政策寬松預(yù)期，后續(xù)若政策逐步落地，在“房住不炒”的總基調(diào)下，有望促進房地產(chǎn)需求進一步釋放。

后續(xù)銷售將有所改善

隨著政策優(yōu)化力度加大，二級市場上房地產(chǎn)板塊也以反彈回應(yīng)利好。但銷售改善還需得到更多政策優(yōu)化支持以及市場信心的修復(fù)。

東興證券分析師陳剛就表示，防范化解房企風(fēng)險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。繼去年地產(chǎn)融資端三支箭重磅發(fā)布，2023年“保交樓”為地產(chǎn)行業(yè)重點目標，竣工面積明顯修復(fù)且增速持續(xù)加快。此外，隨地產(chǎn)限購政策持續(xù)優(yōu)化，市場信心有望得到進一步修復(fù)，后續(xù)銷售和新開工數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴纳啤?/p>

“預(yù)計銷售將逐步復(fù)蘇，2023年下半年全國銷售將增長5-10%。”交銀國際證券表示，鑒于2022年較低的基數(shù)，我們相信房地產(chǎn)市場將在下半年逐步復(fù)蘇，更多政策將推出以提高購房者的負擔能力，包括降低首付和房貸利率。此外，隨著民營開發(fā)商推出更多已竣工的項目銷售，我們相信可以減輕購房者的擔憂?？偠灾?，我們預(yù)計下半年全國房屋銷售將同比增長5-10%。

德邦證券分析師金文曦指出，5月房地產(chǎn)市場邊際持續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售延續(xù)環(huán)比下降，企業(yè)推盤意愿不強，預(yù)計后續(xù)銷售市場的進一步恢復(fù)需要政策端的優(yōu)化調(diào)整。青島非限購區(qū)降最低首付比例，放松限售，預(yù)計將對其他城市形成一定示范作用。建議關(guān)注布局核心城市群且土儲質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，經(jīng)營邊際安全的開發(fā)商，如濱江集團、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口等。

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