記者 李貝貝 上海報(bào)道

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停牌一年半之久，恒大物業(yè)在復(fù)牌之路上踏出關(guān)鍵一步。

6月5日晚，恒大物業(yè)同時(shí)公布了2021年、2022年中期及2022年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年恒大物業(yè)凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，持有人應(yīng)占凈利潤虧損3.16億元。但2022年恒大物業(yè)成功實(shí)現(xiàn)扭虧，2022年持有人應(yīng)占凈利潤14.23億元。

對于備受關(guān)注的134億元被占用資金解決方案，恒大物業(yè)稱，正與中國恒大就此商討償還方案；此外將根據(jù)相關(guān)法律及適用協(xié)議盡力采取合理的措施向相關(guān)方追收各類應(yīng)收款項(xiàng)等。不過，其審計(jì)機(jī)構(gòu)上會(huì)栢誠認(rèn)為，恒大物業(yè)的凈流動(dòng)負(fù)債和凈負(fù)債等表明存在可能影響恒大物業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重大不確定性。

與此同時(shí)，發(fā)布年報(bào)只是恒大物業(yè)恢復(fù)交易的條件之一，后續(xù)復(fù)牌之路仍非坦途。

2022年利潤約14.23億元

年報(bào)顯示，2021年全年，恒大物業(yè)錄得營業(yè)收入約131.94億元，毛利潤約36.64億元，凈虧損約3.89億元，歸母凈虧損為約3.16億元。

不過，“2022年公司堅(jiān)守市場化發(fā)展原則，持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營、降本增效，取得良好成效”。截至2022年底，恒大物業(yè)營業(yè)收入約118.09億元，同比下跌10.5%；毛利率約為23.0%；不過，該公司擁有人應(yīng)占利潤約14.23億元，同比扭虧為盈。

從規(guī)模方面來看，截至2021年年底，恒大物業(yè)總合約面積約8.22億平米，在管面積約4.73億平米；截至2022年12月31日，恒大物業(yè)總合約面積約8.19億平米，在管面積約5億平米，較2021年末新增約270萬平米；截至2022 年12月31日，公司第三方項(xiàng)目管理面積約1.48億平米，占本集團(tuán)總在管面積約30%，其中新增的第三方管理面積占集團(tuán)總新增管理面積比例約37%。

值得一提的是，恒大物業(yè)在年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，從2021年9月開始，由于中國恒大流動(dòng)性困難，恒大物業(yè)管理層預(yù)計(jì)從中國恒大獲得的經(jīng)濟(jì)利益具有高度不確定性，“但由于物業(yè)服務(wù)客戶包括全體業(yè)主并涉及社區(qū)的各個(gè)方面，其作為一個(gè)整體具有整體性及不可分割性，將之撇除并不可行，且該服務(wù)不會(huì)產(chǎn)生額外的成本”，因此繼續(xù)向中國恒大提供物業(yè)服務(wù)。

根據(jù)年報(bào)，截至2022年年底，恒大物業(yè)為中國恒大提供的服務(wù)收入金額約10.3億元。恒大物業(yè)直言，自2021年本公司控股股東中國恒大發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)以來，其業(yè)務(wù)受到了一定影響，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)方面。但2022年度，恒大物業(yè)來自關(guān)聯(lián)方的收入約1.4億元，僅占總收入約1.2%，對其整體收入基本沒有任何重大影響。恒大物業(yè)表示，其將致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，減少對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。

同時(shí)，對于備受關(guān)注的134億元存單被質(zhì)押事件，恒大物業(yè)稱，現(xiàn)正與大股東中國恒大商討償還公司合共約134億元存單質(zhì)押擔(dān)保（案件）所涉及資金的方案，“案件不會(huì)對公司未來經(jīng)營現(xiàn)金流量產(chǎn)生進(jìn)一步重大影響”。

公開資料顯示，2020年12月—2021年8月期間，恒大物業(yè)的六家附屬公司通過銀行為多家第三方公司（作為被擔(dān)保方）融資提供該質(zhì)押，相關(guān)的資金通過部分被擔(dān)保方及多家通道公司劃轉(zhuǎn)至中國恒大。但2021年9月至12月期間，因質(zhì)押擔(dān)保期限屆滿，觸發(fā)質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，被銀行強(qiáng)制執(zhí)行的恒大物業(yè)附屬公司存單質(zhì)押的總計(jì)價(jià)值為134億元。

根據(jù)2022年報(bào)，恒大物業(yè)已與若干債權(quán)人（包括應(yīng)付貿(mào)易賬款、業(yè)務(wù)合并應(yīng)付對價(jià)及關(guān)聯(lián)方）達(dá)成協(xié)議，同意延長還款期，由一至四年不等，“在必要時(shí)可以獲得進(jìn)一步延期”；此外，恒大物業(yè)目前將繼續(xù)通過進(jìn)一步精簡營運(yùn)實(shí)施行政及其他開支，加強(qiáng)成本控制，希望能改善集團(tuán)經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況。

“在所有該等措施均能成功實(shí)施的基礎(chǔ)上”，恒大物業(yè)認(rèn)為，公司將有足夠營運(yùn)資金來履行其到期的財(cái)務(wù)責(zé)任。截至2022年期末，恒大物業(yè)銀行存款和現(xiàn)金（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和受限制現(xiàn)金）總額約16.56億元，較2021年12月31日增加約4.89億元。

持續(xù)經(jīng)營能力或存在重大不確定性

在年報(bào)中，恒大物業(yè)管理層坦言，自2021年控股股東中國恒大發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)以來，集團(tuán)業(yè)務(wù)受到了一定影響，尤其是非業(yè)主增值服務(wù)方面。但通過諸多努力，“已經(jīng)擺脫了控股股東流動(dòng)性危機(jī)所帶來的諸多不利影響，公司總體經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，市場化拓展能力進(jìn)一步增強(qiáng)，具備長期持續(xù)發(fā)展的能力”。

恒大物業(yè)董事長段勝利判斷，2023年，物業(yè)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，但行業(yè)發(fā)展規(guī)律不變，“存量+增量”的發(fā)展模式不變。

基于此，段勝利表示，恒大物業(yè)將圍繞“金碧+”的多元化品牌發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整內(nèi)部發(fā)展策略，優(yōu)化項(xiàng)目拓展標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜、綜合考慮目標(biāo)項(xiàng)目業(yè)務(wù)協(xié)同性、布局互補(bǔ)性及長期盈利能力等多重因素，加大優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的拓展力度，實(shí)現(xiàn)第三方項(xiàng)目拓展工作從“規(guī)模化”向“效益及規(guī)?；鞭D(zhuǎn)變，提升重點(diǎn)城市項(xiàng)目密度，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局。

不過，恒大物業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)上會(huì)栢誠依謹(jǐn)慎指出，截至2022年12月31日，凈流動(dòng)負(fù)債和凈負(fù)債分別約為33.21億元和15.13億元，疊加恒大物業(yè)134億元存款被占用，恒大物業(yè)獨(dú)立核數(shù)師上會(huì)栢誠就該份2022年度業(yè)績報(bào)表出具非標(biāo)意見，認(rèn)為上述債務(wù)事項(xiàng)表明存在可能影響恒大物業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力的重大不確定性。

另一方面，盡管已經(jīng)公布上市規(guī)則規(guī)定的所有未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績、對恒大物業(yè)134億元的質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施等，但恒大物業(yè)復(fù)牌也絕非易事。

根據(jù)恒大物業(yè)分別在去年6月以及8月接獲港交所發(fā)出的復(fù)牌指引，除上述幾項(xiàng)舉措外，恒大物業(yè)還需要向市場通報(bào)所有重要信息使本公司股東和其他投資者可評估本公司的情況，以及進(jìn)行獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)控檢討，需證明本公司已制定足夠的內(nèi)部監(jiān)控及程序等。

6月5日，恒大物業(yè)在年報(bào)中表示，該公司已根據(jù)上市規(guī)則13.24A就有關(guān)發(fā)展發(fā)出季度公告，并會(huì)采取合適措施，遵守復(fù)牌指引。該公司股份將繼續(xù)暫停買賣，直到另行通知。

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